Rezidenční bydlení v Praze

Jak se postupně zvětšil objem prodeje bytů

Na konci tohoto posledního kvartálu je jasné, že prodej nových bytů v Praze každý rok stoupá. 2 691 bytů bylo prodáno v posledním čtvrtletí roku 2012, letos se prodalo 3 564 bytů a za poslední čtvrtletí roku 2013 to bylo 1 154 bytů. Trh nabízí 6 120 volných bytů, z tohoto počtu je již 2 335 bytů dokončených, do kterých se mohou zájemci již nastěhovat. Tyto statistiky o rezidenčním developerském trhu v hlavním městě každé čtvrtletí zpracovává společnost Trigema a.s.

Jaká je nabídka developerského trhu?

Celková analýza developerského trhu za 3 čtvrtletí roku 2013 vykazuje následující informace:

na českém trhu je 162 aktivních developerů, kteří ve svém portfoliu nabízejí 289 projektů, kde se první etapa započítává jako 1 projekt – za splnění podmínky alespoň jednoho volného bytu v nabídce.

Změny v prodejích bytů?

3 564, to je počet prodaných bytů za rok 2013, z toho v posledním čtvrtletí bylo prodáno 1 154 bytů. Aby bylo dosáhnuto prodeje bytů 4 578, což je počet prodaných bytů za rok 2012, je třeba prodat v posledním čtvrtletí roku 2013 ještě 1 014 bytů.

Nedochází tedy k prudkým výkyvům prodejů, ale dochází k postupnému narůstání prodeje bytů. Je možné tedy očekávat, že se v roce 2013 prodá 4 600 až 4 800 bytů. Kdyby se opakoval zvýšený zájem o koupi ke konci roku, jako tomu bylo v posledních letech, je možné, že hranice prodaných bytů překročí 5 000 prodaných bytů. Nesmíme ale zapomenout, že za zvýšení prodeje bytů v roce 2011 a v roce 2012 mohl nárůst DPH.
 

Prodej bytů rok 2010 - 2013

Jinak je to s vývojem počtu developerů a se zahájením nových prodejů. Dá se říci, že jejich počty klesají. V roce 2010 nabízelo až 60 developerů nové bytové jednotky k prodeji, ale k 30. září 2013 je jich už jen 27. Stejně je to i s počtem zahájených projektů. V roce 2010 bylo 80 nových projektů, v roce 2013 jich je pouhých 36. Pravidelné nabídky zveřejňuje pouze 9 nejaktivnější developerů.

Během letošního roku je možné čekat spuštění prodeje až 3 400 bytů, tj. skoro čtvrtinový pokles oproti roku minulému.

Jak se vyvíjela průměrná cena za dobu 2012 – 2013?

Díky prudkému nárůstu lowcostových bytů a jejich postupným výprodejem můžeme v posledním čtvrtletí roku 2012 sledovat značný výkyv průměrné ceny. Pokud se budeme na tento vývoj průměrné ceny dívat z dlouhodobějšího hlediska, tak by se ceny měli ustálit okolo 60 000 Kč na m2. Letošní rok nabízí vyrovnaný poměr levných, středních a luxusních bytů, z tohoto důvodu tedy nedochází k výraznému zkreslení průměrné ceny.

Na konci 3. čtvrtletí můžeme spočítat průměrnou cenu pro několik druhů pohledů na byty, které jsou na pražském rezidenčním trhu. Tzv. ležákům, se říká bytům, které se prodávají více než 24 měsíců a vykazují průměrnou cenu 67 853 Kč za m2. Volné a dokončené byty představují 64 397 Kč za m2. Velmi reálné číslo je průměrná cena z množiny nedokončených bytů, které se prodaly – a to se pohybuje kolem 54 300 Kč/m2.

 

Pokud budeme sledovat a vypočítávat průměrné ceny, je třeba také zvážit metodiku, kterou daný developer při výpočtech průměrných cen počítá, tzn., zda je základem pro výpočet cena s DPH nebo bez DPH, zda je v ceně započítána i garáž a sklem nebo jde pouze o byt a jaká váha je při výpočtu přisuzována terase apod..
 

Co říci závěrem?

Z výše uvedeného můžeme sledovat trendy pražského rezidenčního trhu s novými byty. Je jisté, že trh se stabilizuje. Tržní podíl je koncentrován do skupinky asi 10 nejaktivnějších developerských společností. Do prodejů jdou velké projekty, které se nachází většinou na okraji hlavního města Prahy (napr. novostavby v Praze 5), kde je více bytů, které jsou rozděleny do několika etap a jen v těchto projektech mohou developeři nabídnout byty v nižších cenových úrovních. Díky tomuto trendu a nízkým úrokovým sazbám hypoték můžeme tvrdit, že trh s byty v Praze stále roste.